有抵押消费贷的二手房,买卖时有哪些风险需要注意!

网帝财富P2P投资理财网      2018-01-15      来源:网络整理

有抵押消费贷的二手房,买卖时有哪些风险需要注意!

2016-05-27 10:58:23 来源:知乎 (0人参与)

责任编辑:邹月

  北京的王女士看中一套二手房,该房目前有抵押消费贷款,房主要求买家负责把消费贷款还清,房本解抵押后再继续买卖。目前中介提出由担保和买家共同出资还清所有消费贷款,担保要收取垫资费和服务费。

  王女士的问题是:

  一、正常二手房买卖有资金监管,过户时监管银行才会把钱打给房主。现在,为了先解押房本,买家首付款和担保借款一起打给有消费贷的银行,这部分钱相当于没有任何监管,直接帮房主给银行还钱了。那么,怎样确保这部分资金的安全呢?又怎么认定这部分钱是买房款呢?

  二、还清消费贷后,房主拿到解抵押房本,如果毁约或者不承认交易怎么办?有没有什么监管措施?或者直接由第三方保管房本?

  三、在首付不足以还清消费贷的前提下,可以贷款的金额怎么确定?是可贷款金额=担保借款+(房子成交价-抵押消费贷)吗?在可贷款范围内,银行贷款就是房子成交-首付,是不是不关心是否有担保啊?

  四、这种情况下,担保这一块有哪些风险呢?有没有什么办法,避开担保,又能贷到款呢?

  一、正常情况下,北京地区就此种交易模式的流程为:

  1.如买受人确定购买指定房屋,则中介机构会先要求买受人提供各项材料,确定买受人具备购房资格。

  2.出卖人、买受人、中介机构会签署一份三方协议(包含居间服务内容),非网签的存量房买卖合同。这份三方协议尽管不属于网签合同,但亦属于各方当事人达成的合意,合法有效,对各方当事人均具有约束力。

  3.三方协议签署前后,出卖人或中介机构会要求买受人支付一部分定金或首付款。如果出卖人在收到定金后能自行将剩余抵押贷款还清则最为理想。如果无法还清,需要借用买受人的首付款,则上述首付款必须在出卖人向贷款银行申请提前还清剩余贷款之后,直接支付至出卖人的还款账户内,并尽量在柜台办理完毕。必须确保买受人支付的首付款全部用于出卖人提前偿还银行贷款,不会被出卖人予以挪用。

  4.在抵押贷款提前还清后,买受人需协调中介机构配合出卖人尽快办理房屋的解押手续。北京这边惯例为,出卖人提前还清了贷款,银行会将解抵押的文件全部提供给出卖人,由其自行赴房管部门办理解除抵押的手续,故买受人或中介机构务必确保出卖人及时办理完毕该房屋的解抵押手续。

  5.在房屋的解抵押手续办理完毕之后,中介机构可以立即安排双方办理网签手续。此后,按照正常交易程序办理即可。

  二、按照北京市房管部门的规定,有抵押的房产不得办理网签,必须注销抵押后才能网签。如果出卖人能自行将抵押担保的贷款余额偿还完毕并解除抵押,则对买受人而言,该交易就基本没有风险。但实践中,出卖人通常需借助买受人支付的首付款来偿还银行剩余的抵押贷款,这对买受人而言,就存在一个天然的风险。如果首付款支付完毕并用于出卖人提前偿还剩余银行贷款,届时抵押注销了,而出卖人又拒绝出售房屋或将房屋另行出售给第三人,导致买受人无法取得房屋,合同目的无法实现,且通过诉讼追偿首付款又存在较长的诉讼周期,买受人会比较被动。

  个人认为此种情况出现的概率比较小,原因如下:

  1.买卖双方已经签署了三方协议,该协议合法有效,如果出卖人拒绝履行三方协议项下的义务则构成了实质违约,其需要承担三方协议项下的违约责任。如果出卖人违约,则买受人可以立即申请法院保全房产(需提供相应的担保),再慢慢诉讼,反正房屋的总价远超买受人支付的首付款。正常情况下,买受人能把本金及违约金一块收回,故风险并不大。

  2.需要注意一个极端的情况是:在房屋解除抵押后,出卖人的债权人申请将房屋予以查封导致无法继续过户,这个风险确实无法规避。本人代理过类似的案件,双方签署了网签合同之后,出卖人觉得价格卖低了,故意串通其他主体"做"了一个假案件(虚构一笔债务,再由法院出具调解书确认出卖人需就虚构的债务承担还款义务),再以债权人的名义申请法院查封房屋并导致交易无法继续进行。最后买受人主张解除合同,要求出卖人承担违约金。

  个人认为:此种情况如非出卖人故意为之,则发生的概率特别低。正常情况下,如果出卖人确实对外负债,且债权人已经通过诉讼途径主张权利,则无论该房屋是否抵押均可以申请法院予以查封,无需在该房屋解除抵押之后再申请查封,除非买受人确实倒霉,出卖人的债权人刚好在该房屋解除抵押之后突然发现该财产线索,从而申请法院查封。此种极低概率的风险,目前没有有效的措施予以完全规避。

  三、法律风险防范措施。

  就此种交易模式,个人建议风险防范如下:

  1.买卖双方必须就房屋买卖签署三方协议,确定房屋交易的主要条款及双方的权利义务;

  2.买受人支付的首付款必须确保用于出卖人提前偿还银行贷款,如首付款超过贷款余额,则超过部分应办理资金监管;

  3.买受人尽量争取支付完毕首付款后要求出卖人办理房屋的交接手续,先占着房屋;

  4.三方协议对出卖人约定较为严苛的违约责任,防范出卖人的故意违约行为;

  5.在出卖人办理提前还贷及解除抵押的过程中,买卖双方协助中介将二手房买卖过户之前手续尽量完善,确保房屋一解押完毕即可办理网签及过户手续,这样交易风险能降到最低;

  6.最理想的情况,就买受人支付的首付款约定由第三方担保机构提供担保,确保极端情况买受人支付的首付款能得以返还或者可以约定出卖人向中介机构指定的担保机构借款用于提前偿还剩余银行贷款(实践中非常少见)。

  结论:个人认为:此种交易模式系二手房买卖中极为常见的模式,法律风险并不大,买受人无需太多过虑。

  再具体回答你的问题:

  一、正常二手房买卖有资金监管,过户时监管银行才会把钱打给房主。现在,为了先解押房本,买家首付款和担保借款一起打给有消费贷的银行,这部分钱相当于没有任何监管,直接帮房主给银行还钱了。那么,怎样确保这部分资金的安全呢?又怎么认定这部分钱是买房款呢?

  先签三方协议,确定双方权利义务。三方协议中会约定你的首付款,故认定是购房买是没有任何问题的。确保资金安全见上面。

  二、还清消费贷后,房主拿到解抵押房本,如果毁约或者不承认交易怎么办?有没有什么监管措施?或者直接由第三方保管房本?

  实践中,只要该房屋具备网签条件,无论出卖人或买受人是否签字,中介均可以直接办理网签手续,只要网签了,除非出卖人在通过虚假诉讼来对抗网签,否则他难以出售给第三方。

  保管房本的意义不大。

  三、在首付不足以还清消费贷的前提下,可以贷款的金额怎么确定?是可贷款金额=担保借款+(房子成交价-抵押消费贷)吗?在可贷款范围内,银行贷款就是房子成交-首付,是不是不关心是否有担保啊?

  如果没有偿还消费贷的情况下,是无法再拿此房继续抵押申请按揭贷款的,故无论如何,还清消费贷是交易的前提。你贷款的额度与银行对该房屋的评估价有关,如果双方约定价格过高,银行不一定会给你高的贷款额度。

  四、这种情况下,担保这一块有哪些风险呢?有没有什么办法,避开担保,又能贷到款呢?

  让出卖人自行筹集部分款项,用于提前还贷款。正常的二手房交易无需担保介入。

 

标签: 消费贷  




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